商品房銷售廣告的法律責任

近年來,房屋銷售中因開發(fā)商虛假廣告侵害購房者權益引發(fā)糾紛的案件逐漸增多，由于對此類問題缺乏明確的規(guī)范以及對法律理解把握的不同，同類案件的處理結果常常出現(xiàn)較大的差異。
　首先從商品房銷售廣告的性質上看：
　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
　　根據(jù)該規(guī)定，商品房銷售廣告一般應視為邀約邀請，不對該廣告的發(fā)布者產(chǎn)生合同法的效力。但該商品房的銷售廣告就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，對商品房銷售者產(chǎn)生合同法的效果。因此，商品房銷售廣告性質分為兩類：
　　1、屬于邀約邀請性質的商品房銷售廣告
　　該類廣告主要就商品房做出一般的概括性的描述，是受廣告法及國家其他法律的調整。
　　2、具有要約性質的商品房銷售廣告
　　該類商品房銷售廣告不僅就廣告商品房做出概括性的描述，并就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施做出較為具體的說明或允諾。這種限制只是就該商品房銷售廣告的商品房本身和該規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的配套設施，比如就商品房的建設材料機構，或者就該規(guī)劃小區(qū)的綠地、車位車庫等配套設施做出的說明或允諾，其他的說明或允諾一般不視為具有要約的性質。
其次關于商品房銷售廣告的法律責任，也會因為商品房銷售廣告的性質不同而有所差別，具體是以下兩種情況：
　　1、屬于邀約邀請性質的商品房銷售廣告的法律責任
　　商品房銷售廣告如果是邀約邀請性質的，由于邀約邀請的內(nèi)容是模糊的，不具體的，不是法律行為，這種情況下，商品房銷售廣告中開發(fā)商所作的允諾不能作為商品房買賣合同的條款。例如，開發(fā)商打出這樣的廣告：“環(huán)境優(yōu)美，交通便利。”這樣的廣告宣傳由于不具有具體明確性，不是邀約，而是邀約邀請。即使開發(fā)商最后提供的商品房環(huán)境不優(yōu)美，交通不便利，開發(fā)商也不需要為虛假廣告承擔違約責任。
　　2、具有邀約性質的商品房銷售廣告的法律責任
　　《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條作了更為詳細的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”對于該條的適用，應把握以下幾點：
　　（1）所做說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描述，如“成功人士的選擇”、“坐搖籃繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對待。
　　（2）廣告的內(nèi)容是對商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關設施所做的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結構、空間尺寸，設備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設施等。
　　（3）對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價格的構成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優(yōu)惠享受的配套設施，房屋的質量、環(huán)境和設備品牌的說明和允諾。